物管與契約精神

日前,昆明不斷有小區業委會和物管對簿公堂事件見諸媒體,甚至有業主炒了業委會的“內亂”曝出,初看一片亂象,其實這未嘗不是一件好事,說明業主的維權意識正在走上理性訴求渠道。

昆明有很多老小區是沒有業委會的,之前業主受了氣往往用極端方式維權。2014年《昆明市物業管理辦法(聽證稿)》聽證時曾透露,主城5區、3個開發度假區有商品房小區、非商品房小區及分散居住樓院2096個,實施物業管理的小區1668個,而成立業主委員會的小區只有188個。居民小區業委會的建立,遠遠落后于小區發展的速度。

這是一個歷史問題,由于法律法規的缺位,開發商建好小區時就自行成立或指定物業管理公司行使管理小區的職責,慣性使然之下,物管對小區常常以“主人翁”狀態自居,而且缺乏契約精神,想當然地以管理者而不是服務者的角色思考問題。

而業主代表在小區管理中的缺位給業主和物業管理公司雙方都帶來很大的麻煩,甚至是損失,小區業主認為物管管理不到位,如停車位難找、垃圾遍地、盜竊現象發生,從而拒絕繳納物管費。而物管公司收不到管理費,服務措施難免有所欠缺。雙方形成惡性循環,加上維修基金監管缺位、無法解決好糾紛等,物管常常成為眾矢之的。

解決好這一問題的最佳方法就是讓業主參與到小區的管理中來,形成決策透明、執行措施有人監督的機制。因此成立業委會是城市發展的必需,也是建設和諧小區的必要硬件。物管千萬不要有“狼來了”的想法,認為業委會處處掣肘,業委會和物管應該是同生共榮的關系。

物管應認識到,自己是受小區業主委托的提供公共服務的部門,應以小區業委會建立契約關系,而不是做開發商在小區的代言人,“契約精神”才是物管公司的立場和唯一識別碼。

年初,昆明市人大代表蔡葵就建議降低業委會成立的門檻,對昆明市居民小區業委會的現狀、問題和發展方式進行調研,簡化業委會成立的手續,方便業委會的成立;為業委會的成立和選舉提供政府支持,協助并監督整個成立過程,以確保業委會為小區業主認可。并在推動業委會發展中循序漸進,從試驗示范入手,積累符合昆明實際的經驗后再向全市推開。

希望昆明有更多的小區成立業委會,而物管公司以“契約精神”為做事法則,業主和物管就不會再走上“雙敗”的路子。