萬科的萬億市值路徑:物業拆分是第一步

九鼎投資通過收購迅速實現千億市值,成為近來資本市場的熱點。放眼房地產領域,萬科、綠地、萬達等都已經或正籌劃通過收購上市公司平臺,或拆分旗下業務板塊做大市值。萬達院線上市后股價一飛沖天,就是一個鮮活的案例。那么,萬達控股的快錢和其他業務板塊,是否存在獨立上市的可能?萬科也打算拆分旗下物業板塊,除此之外,萬科還有哪些資產有可能拆分上市?

日前的股東大會上,萬科表示期望通過拆分,實現市值進一步增長,并披露未來要控股多個上市平臺,以實現萬億市值目標。

目前,萬科首先想要拆分的物業服務板塊發展情況如何?資本市場將給出怎樣的估值?物業板塊之外,萬科還有哪些資產有上市價值?

換一種方式擴張

萬科準備打造萬億平臺時,第一個想要拆分的板塊就是萬科物業。記者從萬科官網以及其總部的企業標識來看,這種分拆已運作多時。

不久前的股東大會上,萬科總裁郁亮稱,“本來希望把萬科物業上市事宜放后面一點,但發現形勢不等人,所以正加快研究。”

想做社區O2O,物業管理面積的規模是關鍵。據了解,目前全國的物業管理面積存量約250億平方米,每年還以10億平方米左右的速度增加,但在這么大的市場里,占比最高的彩生活也只擁有2億多平方米。

“雖然有不少同行進入,但相比廣闊的市場,這仍是一片藍海”,彩生活總裁唐學斌在今年的業績報告會上稱。或因此,去年以來,資本市場給予彩生活的估值曾一度超過其母公司花樣年。

但現在的擴張成本已經不低。今年2月,為拿下深圳市開元國際物業管理有限公司100%股權,彩生活付出了3.3億元,而該公司未經審核綜合資產凈值僅1.13億元。

另一個問題是,快速擴張能否兼顧服務質量?唐學斌曾坦言,在其收購的一些社區里,由于前物管公司服務差,不少設施都需要升級,所以這些社區要達到彩生活的標準,需要時間。

一名私募基金經理向《每日經濟新聞》記者表示,當前,如果想獲得資本市場青睞,首先報表中的負債不能太高,這意味著收購成本要盡量降低,用最少的錢打造平臺,累積優勢。

作為社區概念的后來者,萬科物業也需要在未來幾年達到數量級增長,才能達成平臺的規模優勢。為避免過高的收購成本,它換了一種方式來實現擴張。

萬科稱不玩概念

彩生活成為第一只社區O2O概念股之后,后來者還有機會嗎?

上述私募基金經理表示,資本市場給彩生活的估值,證明了這一模式是可行的,所以會源源不斷地有房企拆分打包物業板塊上市,這些后入者想上市,還會找出新的概念,在估值上甚至有可能超越彩生活。

當包括中海物業在內的諸多競爭對手也要走分拆上市這條路時,萬科物業準備怎么突圍呢?

郁亮的思路不是講一個不同的“故事”,而是抓服務質量。他稱,不要迷信差異化,并非差異化才能成功,“比拼的應是奮斗和扎實”。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示,有時候某只股票在二級市場的走向很好,并不一定意味著投資者看好該公司的商業模式,有可能是企業概念加資金推動,所以在研究市場對萬科物業的估值時,要從萬科物業本身的價值入手。

他表示,與一些物業管理公司相比,萬科物業在談合作收購時,沒有硬性要求對方給予盈利保障,不單單是從資本運作的角度出發,而是從經營項目入手,因此萬科的現金流更為實在。至于社區O2O這一商業模式,目前看來只是概念,并不能帶來實質的營收。

黃立沖認為,萬科物業的價值遠在其他某些企業之上。不過,這并不意味著萬科物業分拆上市后,其二級市場的股價一定高過其他公司,這還要看有沒有資金推動。

欲作“城市配套商”

萬科物業之外,郁亮正在培養更多的業務板塊。如新型商用中心、社區商業、度假物業、出租公寓、創業產業園、物流地產、健康養老服務、裝修與智能家居。

萬科內部人士稱,所有的嘗試,總方向只有一個,即城市配套服務商,先從事業合伙人入手,將組織結構理順,然后重點抓三大業務(住宅地產、消費地產、產業地產),將主營業務之外的放手交給“小草計劃”。

據郁亮介紹,目前,物業、物流、養老、社區商業等,都是可以看得到的模塊。他希望萬科未來能夠有更多業務獨立上市,成為多業態上市平臺的一個控股集團。

其中,物流地產是萬科產業地產的一個分支。萬科董秘譚華杰曾向《每日經濟新聞》記者表示,物流地產供不應求,國內滿足現代物流的倉儲面積不超過一億平方米,行業空間大,三年內可見大變化。

他認為,物流地產最核心的競爭力是融資成本,與國內物流地產開發商相比,擁有海外融資渠道的萬科,無疑占據優勢。

在社區商業上,萬科正在建立產品線,已依次建立萬科生活廣場、萬科里等品牌。與傳統商業相比,萬科的社區商業主要面對社區居民,如推出與教育相關的產品。

目前,萬科的社區商業正與其傳統的住宅業務形成合勢,如東莞松山湖項目,住宅銷售為社區商業引入客流,社區商業則在滿足業主商業需求的同時,還能提升周邊住宅售價。

從這些板塊不難發現,萬科未來拓展、拆分的業務,與其傳統業務的能力以及資源積累不無關系。