房企分拆物業上市“圖錢”更“圖勢”

房企分拆物業上市“圖錢”更“圖勢”

近日,中海在公告中透露,公司正考慮將集團物業管理業務分拆上市。這也是繼2014年花樣年分拆彩生活以來,又一個中國房企進行物業管理平臺分拆上市。除中海外,萬科、保利、禹洲亦有物業分拆上市計劃。

中海或先萬科一步分拆物業上市

近日,中海地產發布公告透露,公司正考慮以實物分派方式將分拆實體股份分派給股東,將集團物業管理業務分拆,并在香港聯交所上市的可能性。這也是繼2014年花樣年分拆彩生活以來,又一個中國房企進行物業管理平臺分拆上市。

據了解,截至2014年底,中海地產實現物業管理收入20
.1億港元,同比增長13.6%,在管面積逾5000萬平方米,同比增加25.0%。另據公告顯示,中海地產還將斥資5000萬元購買中海宏洋物業管理有限公司100%股權。而6月1日晚間,中海地產及中海宏洋聯合發布公告稱,中海宏洋與中海物業已訂立框架協議,上述股權轉讓于5月28日已完成。

其實在此之前,萬科已宣布其物業管理集團已成立獨立事業部,并擬定了發展規劃:向萬科以外的社區擴張,并謀求上市,并已開始以“睿服務”體系輸出的形式,向非萬科項目提供物業服務。5月16日,南京金隅紫京府和萬科物業正式簽約,萬科物業輸出人員、體系和整個管控標準,南京萬科物業會派駐人員接管項目,全權操盤。

盡管萬科總裁郁亮表示萬科物業三年內不會上市,但同時稱,時機成熟之時也會上市,且上市地點并不僅限于內地和香港,“我們有很多選擇”,郁亮表示。

保利亦有意分拆物業

據業內人士分析,除了萬科、中海,保利也可能有物業分拆計劃。該企業近期提出要打造線上線下聯動的若比鄰商業品牌,建立標準化、可快速復制的社區商業模型。而在形成一定規模之后,若比鄰就會與其他住宅社區合作,而不是僅限于保利開發的住宅。

提起房企分拆物業上市,必提彩生活。彩生活2008年成立,由花樣年控股。2014年6月30日,彩生活被分拆,并在港交所掛牌。有趣的是,上市后兩個月后,其市值已超過花樣年。花樣年董事長潘軍笑稱,作為“老子”的母公司花樣年有實實在在的銷售額和利潤收益,估值卻比不過“兒子”彩生活。據了解,2014年彩生活實現營業收入人民幣3.893億元,同比增長67%,顯示物業管理盈利潛力。

此外,禹洲地產股份有限公司日前在香港召開股東大會。會上,執行總裁蔡明輝透露,禹洲地產的物業公司主要還是做自己項目的物業,現階段主要還是希望提升品質,但不排除以后有分拆上市的可能性。

借機轉型升級

針對房企分拆物業準備上市的計劃,寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同表示,雖然目前物業管理的經營水平還有待完善,但這種分拆物業上市的行為已成為轉型升級的好方向,以服務來獲利也是一種輕資產的體現,不失為好想法。

光大證券此前提出,物業管理是“被忽略的藍海市場”。該機構稱,自2012年以來,房價、地價在共同繁榮中走向分歧,企業凈利潤不斷被壓縮。相比之下,物管公司從提供品牌溢價轉為獨立輸出,將帶來“實質轉變”。光大證券預測,物業管理的收入空間約為2.7萬億元,若以3%收取端口費,對應798億元,是尚待開墾的藍海市場。

值得關注的是,有業內人士指出,雖然專門的物業管理有著較大的盈利空間,但仍存在服務質量較差、競爭激烈的問題。“從彩生活上市的角度來看,需要不斷通過業務擴張來贏取投資者的青睞,自然會在物業公司股權收購方面加大力度,重收購、輕管理的模式可能會導致物業服務水準的下降。”

方圓地產首席市場分析師鄧浩志則認為,物管行業的盈利空間并不大,利潤相對較薄,不少房企甚至在虧損經營物業。從投資者的角度來看,他不太看好物業分拆上市的前景。但從企業角度來看,他認為分拆上市意味著更大的上市規模,能增加融資機會。