對物管“安保”引發的一些思考

(文/劉兆軍)之所以在題目上保安加了引號,是因為還有一個名稱叫:秩序維護員。

近年來,常常有保安在崗位上為保障業主利益、公司利益臨危不懼勇斗歹徒、見義勇為而受傷甚至付出寶貴生命偶見報端。

他們用勇氣和責任讓我們看到:世界是美好的,人心就是正義的靈魂所在!我們為見義勇為的英雄受傷、不幸殉職感到非常難過,之后我們是否應該有更深刻的反思呢?

所謂“保安”,在業內更為規范的稱呼是“秩序維護員”,僅從字面上就清楚的體現了這一崗位的屬性。我國《物業管理條例》第四十七條規定:“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。”依照上述規定及相關法律,可以認為小區保安是一項根據服務合同提供防范性安全服務的工作。具體的說,物管小區保安主要有三方面的基本職責:

保護小區公共安全

如保安人員對特定區域、地段和目標進行巡查、警戒,震懾不法分子,使其打消對業主不法侵害的企圖;經過巡邏,發現可疑人員,對其進行詢問,對有作案嫌疑的,送交有關部門處理;檢查、發現、報告并及時消除各種不安全隱患,防止火災、爆炸等事故或搶劫、盜竊等不法侵害案件的發生等。如2014年11月海口公司一個住宅小區,發生盜竊事件,我司保安人員為了保障園區安全,實施兩個多月的暗哨蹲點,終于成功抓獲兩名正在商鋪前作案的盜賊,為業主交出一份滿意的答卷。

維護小區秩序

如保安人員對小區出入口進行把守、驗證、檢查;查驗出入人員證件,辦理登記手續,禁止無關人員進入;指揮、疏導出入車輛、清理無關人員,維護出入口的正常秩序等。如開元物業海南分公司服務的海口市第二辦公區,每日都有四千多人在辦公區辦公,還有上千的人員前來辦理事務,如果保安人員沒有嚴格指揮、疏導出入車輛,勢必造成擁堵,造成進出口癱瘓。

保護小區公共財產安全。

如保安人員對特定的公共財產進行看護和守衛,做好防火、防盜、防搶、防爆炸等工作。

實踐中,物業服務合同均約定了保安服務條款,物業服務企業也相應的在小區設置門崗及保安員,但這種安保服務應限于防范性安全保衛活動。除經雙方特別約定,“保安”應理解為為物業使用創造方便安全的條件,以及維護小區公共秩序的良好與穩定,而不是廣義上的社會安全。物業服務企業并不承擔使用人的人身財產安全的保險責任,保安不能等同于保鏢,不能要求物管確保小區內所有財產和人身安全。面對突發性的刑事案件,保安并不具備制止這一類事件發生的的能力,法律也沒有賦予其行駛執法權力。

過去曾發生過極個別“業主遇害,物業擔責”的案例,概因未厘清物業服務過程中權、責、義務之間的關系,以及物業服務企業的大部分權利義務來自物業服務合同這一事實。對保安的職責理解也存在誤區,片面的將物業保安與公安機關的職責混為一談。事實上,保安不同于公安機關,他們的職責不同,職權不同,性質也不同。前者屬于企業專業性質,后者屬于行政性質。物業的保安服務在社會治安管理中的地位和作用是從屬性質,輔助性的。物業治安管理操作的前提是物業服務合同(或是雙方特別約定的安保合同)。保安服務的方式,所采取的服務行為都要受到有關物業服務合同條款內容制約的。

但這并不表示物業公司就可以不做為,根據我國《物業管理條例》第三十六條規定:“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”也就是說,物業公司如果未按照物業服務合同約定履行其職責,或履行職責過程中存在明顯的過錯,可視為在物業管理方面存在過錯和違約行為,應該承擔違約責任。

物業管理區域內,發生人身傷害或財產損失,原因往往是多重的,物業服務企業在各個方面都不能疏忽。當然僅靠物業公司一方的努力顯然是無法達到的,這就要求全體業主為了小區的安全,對物業公司的安全防范工作予以支持和配合。同時,物業公司與派出所搞好聯防是必要的。比如說規模較大的小區,可以與公安部門協商,在小區門口或小區里面建一個聯防站或治安崗亭,保一方平安。物業公司還可以與有關行政執法部門針對一些易發的惡性事件,聯合發布一些公告,一是可以防患于未然,二是可以增進小區業主的法制意識。

反之,如果物業管理部門履行了上述制度或相關義務,或者說無法提供物管在服務過程中存在明顯過錯,那么,物管企業就不存在違約,也就不存在承擔違約責任的問題。

面對窮兇極惡的歹徒,縱使物管保安已經履行了正常的防范性安保義務,也無法避免這種突發性強、警察對此也難以防范的罪行的發生。試問:在此情況下,我們的保安員兄弟是否可以有“見義勇為”之外的第二種、第三種選擇呢?

“用我們的眼,用我們的耳,用我們的手去配合警方打擊罪惡。”這句在某部香港宣傳片里看過道的話,也許正是我們的保安員用該牢記于心的。

法治社會,法制小區!距離此愿望還有一段路要走,具有法治觀念的不僅僅是合同雙方的業主和物業企業,更是政府的行政部門、執法部門、宣傳部門需要的!還好,所有的相關方都在積極地探索,所以要堅信物業管理服務的明天會越來越好!

物業公司做社區O2O靠譜嗎?

2014年起始的O2O,從餐飲、消費娛樂終于蔓延到了社區服務。在“互聯網+”概念提出后,傳統行業的從業人員都開始思考如何全身心擁抱互聯網,大有不擁抱就要被互聯網革了命的趨勢。做為社區的現實服務者,物業公司突然發現自己正坐擁一座金礦;地產公司也突然意識到物業公司將是自己未來的發展新動力,而不再是雞肋,仍須地產公司扶持。彩生活已經憑借社區服務在香港上市。地產行業領軍企業萬科也推出了住這兒,嘗試用互聯網思維改造自己。保利也跟進推出了“若比鄰”,大有一統江湖的氣勢。

物業公司做社區O2O靠譜嗎?

物業公司占據著社區O2O的真正入口。物業公司管理著社區,你線上搞得再火熱,線下想進社區,還得看物業公司臉色。物業公司有社區用戶的數據,也真實了解社區用戶的情況,對用戶需求的理解比互聯網大數據分析還精準。有入口、有精準用戶,物業公司自己玩社區O2O看起來優勢十分明顯。

鈦媒體作者牧溪一直認為物業公司只能是社區O2O的參與者,而不是主導者。物業公司終究還是要被互聯網取代。

物業公司的使命是服務

物業公司在社區內的根本使命是為業主提供服務。提供什么服務?小區安保,物業維修,供水供電,社區公共設施維護等等。這些是物業的使命工作,是對業主的承諾,必須要做到的。而社區生活服務O2O的內容,是在此基礎上的增值服務。什么叫增值服務?你做好了,業主更滿意、你也多賺錢;你不做,業主也不會認為你不好,因為這本身不是物業必須要做的;你做的不好,業主會不滿意,直接影響對物業的口碑和滿意度。

物業公司目前連最基本的服務都沒有做好、做到位,就想要做社區生活服務O2O,反而是本末倒置,還可能引起更多的麻煩。

物業公司從社區生活服務O2O獲取更多收益很難

物業公司現狀是盈利困難,基本處于盈虧邊緣。物業做社區O2O,把商家引入提供服務,貌似可以獲得更多收益。但是實際呢?

首先物業公司引入周邊商家提供服務本身就不靠譜。物業底商商戶都交了租金了,還要在物業的社區O2O平臺提供服務,給物業返點?想想都覺得不可能。你物業公司就管理著最多三、四千人的社區,沒有規模效益,為社區O2O平臺上的商家導流簡直就是天方夜譚。

其次物業公司的地盤意識濃厚,缺乏互聯網基因。筆者看了幾個地產公司和物業公司的社區服務APP,無非是電商內容、黃頁內容加物業服務功能。那么這些社區服務真的在線下進入社區了么?物業公司真的在線下有效的組織商戶為業主提供服務了嗎?實際上都沒有。物業公司以為有了APP再加物業服務就是O2O,拉幾個合作商充實下APP內容,就實現了社區O2O。商戶想在社區內服務?對不起,先交場地費。物業公司做社區O2O的還是自己的客服團隊、經營團隊和信息化團隊,這樣一個沒有互聯網基因的團隊,如何能做好“互聯網+社區”?
再實際一點,沒有哪家物業或地產公司會讓其他物業或地產公司服務自己的旗下的社區。

因此不管物業公司怎么想做社區O2O,最終都不能成為社區O2O的主導者。物業公司或地產公司風風火火的擁抱互聯網,僅是自我安慰而已。真正做好社區O2O,還是要物業公司與第三方公司結合,發揮各自長處,共同做好社區經濟。

既然物業公司做社區O2O是自我安慰,那么在移動互聯網大潮下,物業公司的未來在哪里?

第三方社區O2O平臺中包含的內容,例如物業服務、生活服務、增值服務等,都是物業公司應該做卻沒有做完美的內容。隨著“互聯網+”的深入,筆者認為社區生活服務將向去物業公司化的方向發展。這是因為物業公司雖然做的專業,但是基于自身局限性,無法再對外延展。整合了物業管理的專業第三方社區服務資源整合商將取代傳統的物業公司,基于社區生活服務O2O的社會化物業服務會成為未來的主流。

房企分拆物業上市“圖錢”更“圖勢”

房企分拆物業上市“圖錢”更“圖勢”

近日,中海在公告中透露,公司正考慮將集團物業管理業務分拆上市。這也是繼2014年花樣年分拆彩生活以來,又一個中國房企進行物業管理平臺分拆上市。除中海外,萬科、保利、禹洲亦有物業分拆上市計劃。

中海或先萬科一步分拆物業上市

近日,中海地產發布公告透露,公司正考慮以實物分派方式將分拆實體股份分派給股東,將集團物業管理業務分拆,并在香港聯交所上市的可能性。這也是繼2014年花樣年分拆彩生活以來,又一個中國房企進行物業管理平臺分拆上市。

據了解,截至2014年底,中海地產實現物業管理收入20
.1億港元,同比增長13.6%,在管面積逾5000萬平方米,同比增加25.0%。另據公告顯示,中海地產還將斥資5000萬元購買中海宏洋物業管理有限公司100%股權。而6月1日晚間,中海地產及中海宏洋聯合發布公告稱,中海宏洋與中海物業已訂立框架協議,上述股權轉讓于5月28日已完成。

其實在此之前,萬科已宣布其物業管理集團已成立獨立事業部,并擬定了發展規劃:向萬科以外的社區擴張,并謀求上市,并已開始以“睿服務”體系輸出的形式,向非萬科項目提供物業服務。5月16日,南京金隅紫京府和萬科物業正式簽約,萬科物業輸出人員、體系和整個管控標準,南京萬科物業會派駐人員接管項目,全權操盤。

盡管萬科總裁郁亮表示萬科物業三年內不會上市,但同時稱,時機成熟之時也會上市,且上市地點并不僅限于內地和香港,“我們有很多選擇”,郁亮表示。

保利亦有意分拆物業

據業內人士分析,除了萬科、中海,保利也可能有物業分拆計劃。該企業近期提出要打造線上線下聯動的若比鄰商業品牌,建立標準化、可快速復制的社區商業模型。而在形成一定規模之后,若比鄰就會與其他住宅社區合作,而不是僅限于保利開發的住宅。

提起房企分拆物業上市,必提彩生活。彩生活2008年成立,由花樣年控股。2014年6月30日,彩生活被分拆,并在港交所掛牌。有趣的是,上市后兩個月后,其市值已超過花樣年。花樣年董事長潘軍笑稱,作為“老子”的母公司花樣年有實實在在的銷售額和利潤收益,估值卻比不過“兒子”彩生活。據了解,2014年彩生活實現營業收入人民幣3.893億元,同比增長67%,顯示物業管理盈利潛力。

此外,禹洲地產股份有限公司日前在香港召開股東大會。會上,執行總裁蔡明輝透露,禹洲地產的物業公司主要還是做自己項目的物業,現階段主要還是希望提升品質,但不排除以后有分拆上市的可能性。

借機轉型升級

針對房企分拆物業準備上市的計劃,寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同表示,雖然目前物業管理的經營水平還有待完善,但這種分拆物業上市的行為已成為轉型升級的好方向,以服務來獲利也是一種輕資產的體現,不失為好想法。

光大證券此前提出,物業管理是“被忽略的藍海市場”。該機構稱,自2012年以來,房價、地價在共同繁榮中走向分歧,企業凈利潤不斷被壓縮。相比之下,物管公司從提供品牌溢價轉為獨立輸出,將帶來“實質轉變”。光大證券預測,物業管理的收入空間約為2.7萬億元,若以3%收取端口費,對應798億元,是尚待開墾的藍海市場。

值得關注的是,有業內人士指出,雖然專門的物業管理有著較大的盈利空間,但仍存在服務質量較差、競爭激烈的問題。“從彩生活上市的角度來看,需要不斷通過業務擴張來贏取投資者的青睞,自然會在物業公司股權收購方面加大力度,重收購、輕管理的模式可能會導致物業服務水準的下降。”

方圓地產首席市場分析師鄧浩志則認為,物管行業的盈利空間并不大,利潤相對較薄,不少房企甚至在虧損經營物業。從投資者的角度來看,他不太看好物業分拆上市的前景。但從企業角度來看,他認為分拆上市意味著更大的上市規模,能增加融資機會。

新思維:物業和家庭旅館結合或是未來發展方向

盡管樓市“暖風”徐徐吹來,但房地產行業的深度調整期讓從業者并未完全樂觀起來。人們都在努力地尋找一個走出難關的解決辦法,這幾年來,許多房企不斷嘗試、摸索。本次開設“地產新思維”專欄,希望將我們發現或者正發生在清遠的一些新現象,一些新的思維,一些新動向,標桿性企業、旗幟人物的觀點,呈現給讀者、從業者,分享、探討。

本期嘉賓

陳暢,地產少壯派,時代地產控股有限公司清遠分公司副總經理,2014年進入清遠,掌管旗下項目時代傾城、時代花城營銷。去年時代傾城和今年第一季度銷量位列市區前五。

新思維:物業和家庭旅館結合或是未來發展方向

談新模式

酒店托管有效增加投資者回報率

《清遠觀察》:聽說時代花城推出酒店托管服務?是否已經確定?如何操作?

陳暢:對。目前有3家,沒有確定哪家,但這種服務已經確定了下來,預計本月中旬正式對外公布。我們只是把房源提供給酒店管理公司,開發商提供平臺,我們之間是沒有利益關系,是酒店管理公司和業主之間的事,通過這種方式可以給產品更多附加值,使房產的溢價更好一些。酒店管理公司采取返租、包租服務、保底分成或者管家服務,或者不提供保底,但可以為業主提供家居管理、出租、做家居清潔衛生等服務。

《清遠觀察》:該政策是否將惠及時代花城所有房源?最終會選擇保底、分成或者哪種模式回報業主?

陳暢:這次只是拿出了300多套公寓給酒店管理公司試行,洋房不包含在內,當然洋房在交房之后,如果業主希望將房子托管給酒店管理公司,我們可以推介,具體和酒店管理公司談。

固定返租的保底模式收益相對比較平穩,但把業主收益局限得很死。當時預計將采取分成模式,和酒店公司簽約至少5年到10年,因為一般酒店公寓前兩年是培育期、輸血期,后面才是賺錢的時期,業主分成更多,收益更大。

《清遠觀察》:現在樓市盡管逐步回暖,但由于受到限貸、限購等依舊未完全松綁的政策,投資需求很難有效激發,該類產品是否受限?

陳暢:首先,這次拿出來的300多套房源屬于商用物業,不限購不限貸,這就是我們的一大優勢。二是投資者門檻不高,各類人群都可以購買。

就整體環境而言,清遠人相對少,而樓盤多,貨量大,競爭激烈,這是不爭的事實,我們希望通過這種方式將客戶群拓寬,不僅局限在清遠,吸引外區投資者。能否吸引到投資者出手,最關鍵的不外乎投資回報率。

我們商業公寓總價低,18萬到20萬元一套,還帶裝修的,即使對一般家庭來說壓力很小,甚至畢業幾年后的小年輕都可以買一套房。購買門檻更低,按商業物業貸款首付五成計算,首付9萬就可以擁有一套,而且后面的月供可以不用交:我們計算過,剩下的9萬、10萬元,10年月供每月僅需1000元左右,跟我們談的幾家酒店管理公司評估過,普通酒店一晚租金也要一兩百元,即使不是每晚都能租出去,每月也有幾千元租金收入。現在吃一個普通快餐都要10多元,一個月生活費就可以買一套房,所以根本就沒有壓力。

和清遠旅游度假結合具有很大的潛力

《清遠觀察》:這種模式似乎和普通酒店類似,那么這種產品及其模式和酒店公司運營有哪些優勢?

陳暢:一般酒店客房只能用來睡覺、休息、洗浴。而我們這些產品每套房都有廚房、陽臺,比酒店生活功能要豐富一些,可以自己做飯,有晾曬功能,更加溫馨、生活氣息更濃。尤其適合家庭旅游度假用,可以用來短租、常租。

《清遠觀察》:物業采取酒店托管模式,一些城市包括清遠一些樓盤也在考慮或者實施這種模式,前景如何?

陳暢:清遠是旅游城市,發展旅游度假地產,我們推出酒店物業模式,其中就是為外來旅游度假需求。將人們旅游、度假、休閑和物業有效結合,不同于純粹酒店,有些類似家庭旅館,或是未來房地產發展的一個方向。記得我去年剛來清遠就發現一個奇特的現象,清遠租賃市場相對一線城市條件要好,房價不高,卻租金不便宜,物業回報率較高。現在市場上大部分新房都是毛坯房,許多樓盤房源交樓幾年后大量閑置,不裝修也不賣,好社區房源反而缺少,更缺少為那些以全家度假休閑的房源,這也正是我們所看到的潛力。

談房價

價格戰還會持續

《清遠觀察》:政策面的暖風確實為樓市帶來了“暖意”,不過目前成交量沒有大漲,相比一線城市,清遠業界對今年清遠樓市的判斷似乎要謹慎得多?為何?

陳暢:這不但是清遠問題,全國一樣。房地產市場趨向平穩,這是大勢。無論是從房地產發展狀態,還是消費者對房地產的認知來看,都更加理性。當然羊群效應有,但沒有以前瘋狂。加上現在房地產趨向同質化,成熟理性的人很難沖動消費,除非特別便宜。

從開發商角度來看,最核心的地價并沒有降,而銷量不能大增,開發商就會去做衡量開發速度、制定開發更加合理的目標,因此開發商也理性了,尤其是對于相對成熟的開發商,更是追求穩中有升,而不是盲目擴張,現在房地產企業已經過了高速發展時期,許多企業都在調整、轉型。

此外,未來十幾二十年,人口年齡結構發生著巨大變化,老齡化越來越嚴峻。而此前房地產爆發,很大程度上是在吃人口紅利。我們統計過,近10年,60后、70后實際上才是購房主力,這個年齡階段人一般都有幾個兄弟姐妹,人口多,而且有多套房,而現在80、90后多為獨生子女,未來可以繼承父母房產,會有多套房產。人口紅利在消退,加上中國的房地產基本是內需,因此未來房地產市場一定會走向平穩。

當然現階段還在城市化,清遠包括全國住房問題還沒有完全解決,住房需求還很大,房地產還有一定成長空間。

《清遠觀察》:降價促銷是去年樓市的主調,在持續利好后的今年,清遠有一些樓盤適當微上調房價,你認為今年“五一”乃至在接下來的幾個月里,清遠房價會持續大漲還是會掀起價格“大戰”?

陳暢:接下來價格戰還會繼續。現在市場上貨量還有四五萬套,按清遠當前消化量計算還可夠清遠兩年消化,而且開發商地買了、什么手續也辦了,企業還要發展,不可能不開發,接下來還會有很多新的貨量上市,七八月哪會不打價格戰?

除了拼價格,要試圖洞察消費者心理

談需求

《清遠觀察》:我們發現時代地產現在將營銷一個重點放在了廣州市場,尤其是時代花城表現更為明顯,廣州客戶在時代地產清遠兩個項目比重如何?他們到清遠買房主要基于何理由?

陳暢:時代花城盡管位于清遠市區范圍,但清遠市區人對此地段接受程度相對弱一些,大多為廣佛一帶購買者,還有清遠連陽地區,購買人很少。但對于外來者就不一樣了,下了高速就到了時代花城,心理距離很近,這些人不喜歡清遠市中心房,因為要進城,會堵車,有心理陰影,心理距離也就遠。

時代傾城的清遠本地人、年輕人買的多一點,因為靠近舊城,有舊城情結,尤其是時代橋、大學西路開通后,從時代傾城走路很快就可以到舊城,吸引了很多舊城市民前來買房。

時代傾城也有一批外地購房客,和我們在廣州做了大量宣傳有關,但和時代花城不一樣的是這些購房者和清遠有千絲萬縷的關系:主要有工作關系、親友關系、祖籍關系等,尤其是過年、清明、中秋等特別節假日比較明顯,這個時候他們許多返鄉,帶裝修四五千元的均價,很具誘惑力。

《清遠觀察》:從去年底到今年,時代地產為何在清遠兩盤推廣中廣泛使用“擁有時代,光宗耀祖”這一鮮明的口號?是否針對“返鄉客”而做的?

陳暢:這是其一。當前市場,我們試圖洞察購房者的心理需求,因為如今房地產房源大部分處于同質化圈子里,都是鋼筋水泥,你有的戶型我也有,你有的好園林我也有,因此導致同質化大背景下只能比拼價格、地段。但,拼價格如果一直拼下去,消費者就會認為可能還會低,也不一定賣得很好,而且實際房價已經“撞壁”了,不可能再低。

我們發現,清遠地方小,口口傳播很具效應,而且喜歡分享、比較,形成很強的口碑傳播。所以我們從消費心理和廣告學思考,這個廣告詞有“榮耀”之意,挖掘的是人的內心。當然,這個廣告出來后,也有人笑我們,我們能理解,因為這個廣告語給我們其實更主要是給業主看的。

購買我們房子的人,大部分是住在舊城和東城的人,有一定的舊城情結,他們喜歡這里的鄉里鄉親,喜歡這里的一草一木,他們的興致和這里的文化匹配,生活態度在這里,那種生活更美,從而激發他們的內心榮耀之感,然后通過他們傳播我們的樓盤、產品。

談成功之道

挖掘潛在需求,引導市場消費

《清遠觀察》:住建部門提供的數據顯示,一季度時代傾城住宅銷售量位于市區前五,延續了去年較好的成交態勢。談談時代傾城大熱之道?

陳暢:產品品質是核心,表現在幾個方面。我們針對時代傾城業主調查過,首要因素是帶裝修。裝修其實是一件很操心的事,費時也并不省錢,大凡有一點裝修知識的人都能夠理解,加上房子的性價比高,人們接受程度也就越高。而項目所在的東城很少有帶裝修房,市區也不多。周邊有樓盤也嘗試做裝修,但比較起來,我們專業做裝修房,有一定的品質信任度。裝修房少,就是供求關系問題,當然受歡迎。

二是我們推出的N+1戶型,其實這個概念并不新鮮,但我們75平方米可以做到3房,90多平方米可以做到4房,120平方米可以做到5房。我們剛做出來的時候,一些人沒見過,還以為這房間很小,通過壓縮空間來增加房間數量。實際上,比如120多平方米的5房,三個大房沒有變,其他兩個房是突破天井位、陽臺位做出來的。

當然,去年時代橋、大學西路開通,拉近了與舊城的距離,對舊城客戶群的吸引力作用不可忽略。此外,還有人們往往忽略的客戶居住體驗的附加值。比如我們有清遠比較高級的星級會所,有室內木地板籃球場、木地板羽毛球場、圖書館,兒童天地、多功能會議室等,都是貼近生活的,很方便使用的。我們現在籃球場、羽毛球場經常爆滿。現在外面去運動大部分要收費,社區有,有空調,為何不可?都是提高生活檔次、品味的附加值,絕對錦上添花。

《清遠觀察》:最后一個問題:剛才談到N+1戶型時,120多平方米房子居然做到了5房,談談你們房子空間改造的一些理念。

陳暢:不管是幾個房,最終體現的是對房子的空間利用和家庭需求結合起來,這個需求消費者往往并不明確,需要開發商挖掘和引導。

在現代人家居生活中,許多人都渴望有個書房,有個獨立的小空間,來裝下每個人的個性、愛好等心中小空間。尤其是和父母小孩等一起住,3個房哪里能騰出這個獨立空間?現在人生活品質高,各類家居都“爆炸”,鞋子“爆炸”,每個人拖鞋都有幾對;衣柜“爆炸”,甚至小孩衣柜“爆炸”,小孩玩具“爆炸”……許多餐桌都放滿東西,東西太多甚至到茶幾上吃飯。

必須要對這些功能格局進行提升,一是業主可能本身沒有把空間收納好,二是功能空間本身不夠或者沒有。許多人沒有意識到這個問題,而我們做出來了,挖掘了人們潛在的需求,增加功能房,使業主使用舒適度提高,提升業主生活品質,也讓市場看到了價值。

萬科的萬億市值路徑:物業拆分是第一步

九鼎投資通過收購迅速實現千億市值,成為近來資本市場的熱點。放眼房地產領域,萬科、綠地、萬達等都已經或正籌劃通過收購上市公司平臺,或拆分旗下業務板塊做大市值。萬達院線上市后股價一飛沖天,就是一個鮮活的案例。那么,萬達控股的快錢和其他業務板塊,是否存在獨立上市的可能?萬科也打算拆分旗下物業板塊,除此之外,萬科還有哪些資產有可能拆分上市?

日前的股東大會上,萬科表示期望通過拆分,實現市值進一步增長,并披露未來要控股多個上市平臺,以實現萬億市值目標。

目前,萬科首先想要拆分的物業服務板塊發展情況如何?資本市場將給出怎樣的估值?物業板塊之外,萬科還有哪些資產有上市價值?

換一種方式擴張

萬科準備打造萬億平臺時,第一個想要拆分的板塊就是萬科物業。記者從萬科官網以及其總部的企業標識來看,這種分拆已運作多時。

不久前的股東大會上,萬科總裁郁亮稱,“本來希望把萬科物業上市事宜放后面一點,但發現形勢不等人,所以正加快研究。”

想做社區O2O,物業管理面積的規模是關鍵。據了解,目前全國的物業管理面積存量約250億平方米,每年還以10億平方米左右的速度增加,但在這么大的市場里,占比最高的彩生活也只擁有2億多平方米。

“雖然有不少同行進入,但相比廣闊的市場,這仍是一片藍海”,彩生活總裁唐學斌在今年的業績報告會上稱。或因此,去年以來,資本市場給予彩生活的估值曾一度超過其母公司花樣年。

但現在的擴張成本已經不低。今年2月,為拿下深圳市開元國際物業管理有限公司100%股權,彩生活付出了3.3億元,而該公司未經審核綜合資產凈值僅1.13億元。

另一個問題是,快速擴張能否兼顧服務質量?唐學斌曾坦言,在其收購的一些社區里,由于前物管公司服務差,不少設施都需要升級,所以這些社區要達到彩生活的標準,需要時間。

一名私募基金經理向《每日經濟新聞》記者表示,當前,如果想獲得資本市場青睞,首先報表中的負債不能太高,這意味著收購成本要盡量降低,用最少的錢打造平臺,累積優勢。

作為社區概念的后來者,萬科物業也需要在未來幾年達到數量級增長,才能達成平臺的規模優勢。為避免過高的收購成本,它換了一種方式來實現擴張。

萬科稱不玩概念

彩生活成為第一只社區O2O概念股之后,后來者還有機會嗎?

上述私募基金經理表示,資本市場給彩生活的估值,證明了這一模式是可行的,所以會源源不斷地有房企拆分打包物業板塊上市,這些后入者想上市,還會找出新的概念,在估值上甚至有可能超越彩生活。

當包括中海物業在內的諸多競爭對手也要走分拆上市這條路時,萬科物業準備怎么突圍呢?

郁亮的思路不是講一個不同的“故事”,而是抓服務質量。他稱,不要迷信差異化,并非差異化才能成功,“比拼的應是奮斗和扎實”。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示,有時候某只股票在二級市場的走向很好,并不一定意味著投資者看好該公司的商業模式,有可能是企業概念加資金推動,所以在研究市場對萬科物業的估值時,要從萬科物業本身的價值入手。

他表示,與一些物業管理公司相比,萬科物業在談合作收購時,沒有硬性要求對方給予盈利保障,不單單是從資本運作的角度出發,而是從經營項目入手,因此萬科的現金流更為實在。至于社區O2O這一商業模式,目前看來只是概念,并不能帶來實質的營收。

黃立沖認為,萬科物業的價值遠在其他某些企業之上。不過,這并不意味著萬科物業分拆上市后,其二級市場的股價一定高過其他公司,這還要看有沒有資金推動。

欲作“城市配套商”

萬科物業之外,郁亮正在培養更多的業務板塊。如新型商用中心、社區商業、度假物業、出租公寓、創業產業園、物流地產、健康養老服務、裝修與智能家居。

萬科內部人士稱,所有的嘗試,總方向只有一個,即城市配套服務商,先從事業合伙人入手,將組織結構理順,然后重點抓三大業務(住宅地產、消費地產、產業地產),將主營業務之外的放手交給“小草計劃”。

據郁亮介紹,目前,物業、物流、養老、社區商業等,都是可以看得到的模塊。他希望萬科未來能夠有更多業務獨立上市,成為多業態上市平臺的一個控股集團。

其中,物流地產是萬科產業地產的一個分支。萬科董秘譚華杰曾向《每日經濟新聞》記者表示,物流地產供不應求,國內滿足現代物流的倉儲面積不超過一億平方米,行業空間大,三年內可見大變化。

他認為,物流地產最核心的競爭力是融資成本,與國內物流地產開發商相比,擁有海外融資渠道的萬科,無疑占據優勢。

在社區商業上,萬科正在建立產品線,已依次建立萬科生活廣場、萬科里等品牌。與傳統商業相比,萬科的社區商業主要面對社區居民,如推出與教育相關的產品。

目前,萬科的社區商業正與其傳統的住宅業務形成合勢,如東莞松山湖項目,住宅銷售為社區商業引入客流,社區商業則在滿足業主商業需求的同時,還能提升周邊住宅售價。

從這些板塊不難發現,萬科未來拓展、拆分的業務,與其傳統業務的能力以及資源積累不無關系。

物業自立門戶 能否挑起“萬億”大梁

物業自立門戶 能否挑起“萬億”大梁

近來,原本要么被開發商抱怨“賠本賺吆喝”、要么常被忽略,甚至曾被看做業主與開發商矛盾導火索的物業公司幾乎一躍成為各大開發商追逐的新利潤增長點。

統計顯示,萬科、中海、綠城等一批業內知名房企的物業管理公司正行進在上市的路上。通過上市,物業板塊大有成為房地產行業創新轉型發展“新風口”的趨勢。專家分析,對于房企來講,未來競爭的重點一定是在存量房領域。物業管理服務將成為存量房領域重點布局的市場,是品牌房企構建萬億大平臺不可或缺的重要砝碼。同時,需求將轉向品質或增值服務的提升,這意味著在存量房市場領域物業公司有利可圖,有利于提升企業利潤率、規避市場風險。

物業平臺成香餑餑

物業的利潤到底有多大,實際上從當年轟動北京樓市的建外SOHO物業公司挪用物業費案就可見一斑。資料顯示,該項目原物業公司因挪走小區1743萬余元物業費而被告上法庭。

業內人士表示,以往物業對開發商的價值可以概括為“一半是海水,一半是火焰”。“經營好了,確實有利潤,還能帶來品牌溢價,促進銷售;經營不好往往就成了開發商的定時炸彈。”一位開發商表示,這也是并非所有開發商都愿意承擔社區日后的物業管理的原因。

目前,這一現象正在發生根本改變,物業有望成為開發商新的利潤增長點。“萬科物業正準備獨立發展,當然包括上市的考慮,本來希望把上市事宜延后一點,但發展形勢不等人,所以現在正加快研究。”萬科總裁郁亮不久前在股東大會上的表態揭示出當前物業板塊的熱度。

與萬科籌備平臺市場化相比,中海地產的大動作似乎更快。6月1日,中海發布公告稱,其子公司“中海宏洋”與“中海物業”已經訂立框架協議。中海將加快其對旗下物業產業的拆分資源整合,同時將進一步加快其物業平臺的上市。

值得一提的是,中海在公告中透露,公司正考慮以實物分派方式將分拆實體股份分派給股東。將集團物業管理業務分拆,不排除以介紹的方式在香港聯交所上市的可能性。

業內人士評價,中海物業已發展20余年,在業內已積累一定口碑,此次分拆上市將做大物業管理的生意。

另一家已進駐44個城市、管理項目超過150個、管理面積逾7000萬平方米的金科地產,今年初也派出團隊訪問萬科、花樣年深圳總部。被外界解讀為學習物業管理經驗。

事實上,除了萬科,中海、彩生活以及相當數量的房企也正在物業管理的存量市場上跑馬圈地。陸續有4家物業公司在“新三板”上市,包括東光股份、開元物業、丹田股份、華仁物業,上市時間均為2015年,其中3家在2015年3月之后。物業管理行業“風口”來臨,物業管理行業的公司尤其是品牌房企的物業管理公司正式開啟上市的大幕,試圖打造萬億市值平臺。